2023 m. sausio 27 d.
Didžioji dalis Lietuvos Respublikos gyventojų gyvena daugiabučiuose namuose: moka mokesčius, kurie nurodyti kiekvieną mėnesį pateiktose sąskaitose. Pripažintina, kad daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sąskaitos sąlyginai yra nedidelės, kas lemia, kad butų ir kitų patalpų savininkai nevertina, ar pateiktos sąskaitos yra pagrįstos. Butų ir kitų patalpų savininkai, gavę dar kartą pakartotinai – sąlyginai nedideles sąskaitas (20 – 30 Eurų), ir suprasdami, kad privalo sumokėti mokesčius – tiesiog sąskaitas apmoka.
Paradoksalu – karas, energetikos krizė ir kitos globalinės problemos nekeičia nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo kreivės. Perkami nauji butai iš vystytojų/statytojų, naujo būsto džiaugsmas – turėti dar dažais kvepiančius namus, apleidžia kritinį mąstymą, kam ir dėl ko mokami mokesčiai/rinkliavos.
Kelių metų laikotarpiu vyko ginčai tarp daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus ir butų ir/ar kitų patalpų savininkų dėl tariamai suteiktų daugiabučio namo administratoriaus paslaugų skolos priteisimo. Atstovaujant kontoros klientų interesus, buvo suabejota tariamo daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus teiktų paslaugų teisiniu pagrindu.
Siekiant įsivertinti, ar yra teisinis pagrindas mokėti tariamo daugiabučio namo administratoriaus suteiktų paslaugų sąskaitas, reikia atkreipti dėmesį į šiuos aspektus: (i) ar nekilnojamojo turto (ypatingai naujos statybos) pirkimo-pardavimo sutartyje numatyta sąlyga, kad daugiabučio namo administratorius bus konkretus subjektas ir kokiomis sąlygomis būsimas administratorius teiks paslaugas; (ii) nesant pirkimo-pardavimo sutartyje numatytos sąlygos dėl būsimo administratoriaus ir jo paslaugų įkainių, įvertinti, ar administratorius veikia teisėtai; (iii) ar Jūs, kaip buto ar kitų patalpų savininkai, davėte sutikimus dėl mokesčių/rinkliavų rinkimo už paslaugas, kurios nėra priskirtos privalomiems bendrojo naudojimo objektams išlaikyti.
Tokias išvadas ir klausimus iškėlė teismai savo sprendimuose civilinėje byloje, kurioje daugiabučio namo statytojas, sudaręs sutartį su daugiabučio namo administravimo paslaugas teikiančiu subjektu, reiškia reikalavimus dėl skolos priteisimo. Atstovaujant klientus, buvo atsisakyta apmokėti dalį pateiktų sąskaitų dėl šių priežasčių: (i) sutartis dėl daugiabučio namo administravimo pasirašyta tarp statytojo ir tarp su tariamu daugiabučio namo administratoriumi; (ii) pirkimo-pardavimo sutartyje nebuvo nurodytos sutarties tarp statytojo ir administratoriaus sąlygos; (iii) sutarties tarp statytojo ir administratoriaus sąlygos buto ir kitų patalpų savininkams nebuvo žinomos, jie nebuvo supažindinti; (iv) sutartis tarp statytojo ir administratoriaus buvo sudaryta, kai daugiabutis namas nebuvo užbaigtas (nebuvo registruotas 100 % statybos baigtumas); (v) daugiabučio namo administratorius nėra išrinktas/paskirtas kaip tai numatyta LR CK 4.84 str. 1 d.; (vi) teikiamos paslaugos nėra būtinos ir butų savininkai nėra davę sutikimo dėl papildomų paslaugų teikimo – LR CK 4.85 str. 3 d. (vi) kaupiamosios lėšos gali būti renkamos, kai yra įstatyme numatytas pagrindas.
Pirmosios instancijos teismas sutiko su atstovaujamų asmenų kartu ir su advokatų kontoros pozicija, kad: (i) dvišalė sutartis (t. y. Administravimo sutartis, sudaryta tarp administratoriaus ir statyto (trečiojo asmens)), nesant trečiųjų asmenų, tarp jų ir atsakovų (butų ir kitų patalpų savininkų), sutikimo ar dar daugiau, supažindinimo, negali sukurti jiems teisių ir pareigų. Teismo vertinimu, nurodyta sutartis ir iš jos kylančios prievolės yra sutartį pasirašančių šalių teisės ir pareigos; (ii) LR Vyriausybės 2015 m. rugpjūčio 5 d. nutarime Nr. 831 aiškiai nurodyta, kad kaupiamąsias lėšas turi teisę rinkti CK 4.84 straipsnio nustatyta tvarka išrinktas bendrojo naudojimo objektų administratorius. Kaip matyti iš byloje esančių duomenų, šiuo konkrečiu atveju ieškovė nėra CK 4.84 straipsnio nustatyta tvarka išrinktas bendrojo naudojimo objektų administratorius, todėl nėra jokio pagrindo konstatuoti, jog ieškovė turi teisę rinkti iš atsakovų šį mokestį; (iii) Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 107 punkte nustatyta, kad statytojas, pagal Statybos įstatymo nuostatas užbaigęs daugiabučio namo statybą ir įregistravęs statinį ir daiktines teises į jį Nekilnojamojo turto registre, saugo su namo statyba susijusią dokumentaciją ir prižiūri bei atsako už namo bendrojo naudojimo patalpas, inžinerines sistemas ir pastato laikančiąsias konstrukcijas bei jo nuosavybei priklausančius butus, kol susikurs savininkų bendrija, bus sudaryta namo savininkų jungtinės veiklos sutartis arba bus paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius; (iv) Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ 8 punkte nustatyta, kad statinio naudojimas ir priežiūra prasideda užbaigus jo statybą, ir tęsiasi iki statinio naudojimo pabaigos (statinio išregistravimo Nekilnojamojo turto registre dienos) arba iki statinio griovimo darbų pradžios. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad daugiabučio namo Vilniuje, statyba nebaigta, tačiau ieškovė pateiktose sąskaitose atsakovams priskaičiavo mokėjimo sumas už administravimą, techninę priežiūrą, bendrų patalpų valymą, lifto priežiūrą ir susijusius darbus ar paslaugas, priešgaisrinių sistemų techninę priežiūrą, privalomąsias kaupiamąsias lėšas namui atnaujinti, geriamąjį (šaltą) vandenį ir jo pardavimo kainą, patalpų šildymą (šildymo sezono metu), šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūrą, skaitiklių nurašymą ir deklaravimą ir vaikų žaidimų aikštelės įrenginių priežiūrą.
Pažymėtina, kad pagal Statybos įstatymo 2 straipsnio 98 dalyje apibrėžtą sąvoką statinio statybos darbų vieta yra statybvietė. Statybos įstatymo 18 straipsnio 7 dalies 5 punktas nustato, kad užtikrinti aplinkos apsaugą statybvietėje privalo rangovas.